Konut Yatırımında Dönüşüm: Değer Artışı Beklentisi Sona Erdi

Konut, Türkiye’de hala önemli bir yatırım aracı olma özelliğini korurken, yüksek enflasyon ve alternatif yatırım araçlarının sağladığı getiriler, yatırımcıların tercihlerini değiştirmeye başladı. Prof. Dr. Ali Hepşen, konut alımında yalnızca değer artışı beklentisinin yeterli olmadığını, bunun yanında kira getirisi, deprem riski, enerji verimliliği, aidat, likidite gibi unsurların da dikkate alınması gerektiğini vurguladı.

Uzun yıllar boyunca Türkiye’de konut yatırımı, basit bir mantıkla değerlendirilirken, yatırımcılar birkaç yıl bekleyerek nominal fiyat artışından kazanç sağlamayı yeterli görüyordu. Ancak, günümüzde yüksek enflasyon ortamında, nominal fiyat artışının gerçek yatırım performansını yansıtmadığına dikkat çeken Hepşen, konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam etmesine rağmen reel getirinin aynı oranda artmadığını belirtti.

TCMB Konut Fiyat Endeksi’nin nominal ve reel fiyat hareketlerini izlemeye imkan tanıdığını ifade eden Hepşen, konut yatırımının sona ermediğini, ancak yatırımcıların daha seçici hale geldiğini vurguladı.

Günümüzde konut yatırımı yaparken sadece fiyat artışı beklentisiyle hareket etmenin yeterli olmadığını söyleyen Hepşen, yatırımcıların artık çok daha fazla kriteri aynı anda değerlendirmesi gerektiğini belirtti. Bu kriterler arasında hangi şehirde ve ilçede yatırım yapılacağı, konutun yeni veya eski olup olmadığı, deprem riski, enerji verimliliği, kiraya verme süresi, aidat giderleri, net kira getirisi ve bölgenin ekonomik ve demografik yapısı gibi unsurlar öne çıkıyor. Hepşen, bu durumu “Konut yatırım aracı olmaktan çıkmıyor, ancak kolay yatırım aracı olmaktan çıkıyor” şeklinde değerlendirdi.

Yatırımcıların kararlarında alternatif yatırım araçlarının da önemli bir rol oynadığını belirten Hepşen, yüksek getiri sunabilen mevduat, tahvil ve yatırım fonlarının konut yatırımının cazibesini etkilediğini ifade etti. Konutun likit olmayan bir yatırım olduğuna dikkat çeken Hepşen, yatırımcıların konuta yatıracakları sermayenin karşılığında elde edecekleri getiriyi diğer yatırım araçlarıyla kıyasladıklarını söyledi. Bu nedenle, yalnızca konut fiyatının gelecekte ne kadar yükseleceğine odaklanmak yerine, kira geliri ve sermaye kazancının birlikte hesaplanması gerektiğini vurguladı.

Kira getirisi ve değer artışı arasındaki dengeyi değerlendiren Hepşen, gayrimenkul yatırımının toplam getirisinin iki temel kaynaktan oluştuğunu belirtti. Bunlar, dönemsel nakit akışı yani kira geliri ve sermaye kazancı yani değer artışıdır. Geçmişte yatırımcıların daha çok değer artışına odaklandığını belirten Hepşen, konut fiyatlarının hızlı yükseldiği dönemlerde kira gelirinin genellikle ikinci planda kaldığını ifade etti.

Konut yatırımının gerçek performansını hesaplamak için yalnızca brüt kira gelirine bakmanın yeterli olmadığını belirten Hepşen, örnek olarak 10 milyon TL değerindeki bir konutu ele aldı. Yıllık brüt kira gelirinin 500 bin TL olması halinde brüt kira getirisinin yüzde 5’e denk geldiğini, ancak boş kalma süresi, bakım giderleri, aidat, vergi ve diğer maliyetler hesaba katıldığında yatırımcının eline geçen net kira getirisinin daha düşük olacağını ifade etti. Bu nedenle yatırımcıların kendilerine “Bu kadar sermayeyi bağladığım bir varlıktan elde ettiğim net kira getirisi yeterli mi?” sorusunu sormaları gerektiğini vurguladı.

Konut yatırımı yapacakların yalnızca bölgenin gelecekte değerleneceği beklentisiyle hareket etmesini riskli bulan Hepşen, kira çarpanı ve net kira getirisinin yanı sıra alternatif yatırım araçlarının getirilerinin de hesaba katılması gerektiğini söyledi. Ayrıca, konut fiyatının önümüzdeki dönemde enflasyonun üzerinde bir artış gösterip göstermeyeceğinin de sorgulanması gerektiğine dikkat çekti.

Prof. Dr. Ali Hepşen, gelecekte başarılı bir konut yatırımının yalnızca yüksek değer artışı beklentisine dayanmayacağını belirtti. İyi bir yatırımın makul kira getirisi üretmesi ve bulunduğu bölgenin ekonomik, demografik ve kentsel dönüşüm dinamiklerinin gelecekteki değer artışını desteklemesi gerektiğini ifade eden Hepşen, aynı şehir içerisindeki konutların yatırım performanslarının dahi birbirinden önemli ölçüde ayrışabileceğini öngördü. Bu durum, konut yatırımında yeni dönemin “her konut değerlenir” anlayışından uzaklaşıp doğru lokasyon, doğru fiyat, güçlü kira getirisi ve uzun vadeli değer artışı potansiyelinin birlikte değerlendirildiği daha seçici bir yatırım dönemine işaret etti.