Konut Fiyatları Artıyor, Ancak Satışlar Düşüşte
2026’nın ilk verileri, konut fiyatlarının artmasına rağmen satışların düştüğünü gösteriyor. Piyasada temkinli bir duruş hakim.
2026 yılının ilk ayına ait veriler, konut fiyatlarının nominal olarak artış gösterdiğini ancak enflasyon etkisiyle bu artışın gerçekte zayıfladığını ortaya koyuyor. Büyükşehirlerdeki talep ve kira baskısı devam ederken, satış rakamlarındaki düşüş alıcıların temkinli bir yaklaşım sergilediğini gösteriyor. Etiket fiyatları yükselmiş olsa da, pazarlık paylarının artması, piyasalarda soğuma sinyalleri veriyor.
Merkez Bankası’nın açıkladığı Konut Fiyat Endeksi, ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 3,7 artarak 211,8 seviyesine ulaştı. Yıllık bazda nominal artış ise yüzde 27,7 olarak kaydedildi. Ancak enflasyondan arındırıldığında fiyatların reel olarak yüzde 2,3 gerilediği görüldü. Türkiye genelinde sınırlı bir reel değer kaybı yaşanırken, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde konutların değer kazanmaya devam etmesi, bu bölgelerdeki talebin güçlü kaldığını gösteriyor. Ancak ülke genelinde fiyat artışlarının zayıfladığı dikkat çekiyor.
Yeni Kiracı Kira Endeksi, kira piyasasına dair daha net bir tablo sunuyor. Ocak ayında endeks, aylık yüzde 3,5 artarken, yıllık artış yüzde 34,2 olarak gerçekleşti. Reel artış ise yüzde 2,7 seviyesinde hesaplandı. İstanbul, Ankara ve İzmir’deki kira artış oranları, Türkiye ortalamasının üzerinde seyrediyor ve bu durum büyükşehirlerdeki kiralık konut talebinin canlı olduğunu ortaya koyuyor.
TÜİK’in 2026 Ocak ayına ilişkin konut ve iş yeri satış istatistikleri, fiyat artışlarına rağmen talebin temkinli bir seyir izlediğini gösteriyor. İlk el konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2,1 azalarak 34 bin 69’a düştü. İkinci el satışlar ise yüzde 5,9 gerileyerek 77 bin 411 oldu. Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı yüzde 30,6, ikinci el konutların payı ise yüzde 69,4 olarak belirlendi. Takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre, ilk el satışlarda yıllık yüzde 4,2 artış görülürken, ikinci el satışlar yüzde 0,1 azaldı.
Finansman tarafında ipotekli konut satışlarında yıllık bazda yüzde 15,7 artış kaydedildi ve rakam 20 bin 263’e yükseldi. Diğer satış türleri ise yüzde 8,3 azalarak 91 bin 217’ye geriledi. Toplam satışlar içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 18,2, diğer satışların payı ise yüzde 81,8 olarak hesaplandı. Bu durum, kredi kanallarında sınırlı bir hareketliliğin başladığını gösteriyor.
Yabancılara yapılan konut satışlarında ise düşüş devam ediyor. Ocak ayında yabancılara yapılan satışlar yüzde 20,8 azalarak 1.306’ya geriledi ve toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,2 seviyesinde kaldı. En fazla satış, 219 konutla Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapılırken, İran ve Ukrayna vatandaşları da üst sıralarda yer aldı.
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, durumu değerlendirirken, “Kağıt üzerinde fiyatlar artıyor olabilir, ancak reel piyasada, enflasyondan arındırılmış gerçek alım gücüyle ölçüldüğünde değer kaybı yaşanabiliyor. İlan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki makas da bu farkı büyütüyor. İskontolar, pazarlık payları ve tapuya yansıyan nihai rakamlar çoğu zaman manşet verilerde görünmüyor,” ifadelerini kullandı.
Büyükşehirlerde sınırlı arz ve göç baskısı nedeniyle fiyatların daha dirençli seyrettiğini belirten Aşa, Anadolu genelinde artış hızının yavaşlamasının talebin daha seçici ve temkinli hale geldiğine işaret ettiğini vurguladı. İpotekli satışlardaki artış, kredi kanallarında kontrollü bir açılmayı gösterse de henüz güçlü ve yaygın bir canlanma anlamına gelmiyor.
Emlak Uzmanı Emre Kulcanay ise genel çerçevede 2026’nın ilk verilerinin konut piyasasında fiyat artışının sürdüğünü, ancak reel bazda zayıflamanın devam ettiğini belirtti. Tüm göstergeler, konut ve ticari gayrimenkul piyasasında fiyat, talep ve finansman dengesinin yeniden şekillendiği bir döneme girildiğine işaret ediyor.
